Mua bán nhà đất hay được biết đến với tên gọi khác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất được phổ biến rộng rãi. Bên cạnh đó, đất chưa có sổ đỏ lại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm từ người đầu tư bất động sản. Nhưng không phải ai cũng biết cách thực hiện giao dịch mua bán với loại hình này. Cùng Apolat tham khảo bài viết dưới đây nhé!
1. Khi nào người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng những điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Khi nào được mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?
Theo một số điều khoản của Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:
“Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
- Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì người được thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.”
Nếu không thuộc 1 trong 2 trường hợp trên thì không được phép mua bán nhà đất không có sổ đỏ.
Mua bán nhà đất chưa sổ đỏ
Để quá trình mua bán/trao đổi/tranh chấp đất đai của bạn diễn ra suôn sẻ, bạn có thể xem thêm: tư vấn luật tranh chấp đất đai
3. Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
- Đăng ký cấp sổ đỏ
Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất,…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Đăng ký cấp sổ đỏ
- Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực cần công chứng ở cơ quân có thẩm quyền. Trong hồ sơ cần có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
- Giấy đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận độc thân;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.
Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Kê khai nghĩa vụ tài chính
Kê khai nghĩa vụ tài chính là một trong những điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, hồ sơ kê khai gồm có:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai lệ phí trước bạ (Bản chính);
- Bản sao, bản chụp sổ đỏ (ký cam kết chịu trách nhiệm về bản chụp đó);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có);
Kê khai nghĩa vụ tài chính
- Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đăng ký biến động;
- Sổ đỏ (bản gốc);
- Hợp đồng chuyển nhượng (đã công chứng).
Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Nếu không, có thể nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
- Thời gian trả kết quả
- Kể từ ngày nhận được hồ sơ sang tên sổ đỏ hợp lệ là 10 ngày.
- Riêng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hay đặc biệt khó khăn là 20 ngày.
Chú ý: Không tính thời gian trong các trường hợp:
- Ngày nghỉ, ngày lễ;
- Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã;
- Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thời gian xem xét, trưng cầu giám định đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Trên đây là những nội dung liên quan đến thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ. Mong rằng những thông tin trên đã giúp ích cho bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hãy liên hệ với Apolat để được tư vấn và hỗ trợ nhanh nhất.
